Kjøpe hus eller hytte i eget AS?
Mange lurer på om det lønner seg skattemessig å kjøpe bolig eller fritidseiendom til egen bruk gjennom sitt eget aksjeselskap. Nei, er dessverre oftest svaret.
Skattebetalerforeningen får ofte spørsmål om kjøp av bolig eller hytte gjennom aksjeselskap.
Vårt klare råd er at du sjelden eller aldri bør eie eiendommer du selv skal bruke gjennom et aksjeselskap. Spørsmålet er hvorfor?
Utleieinntekter
Hvis AS eier: Hvis eiendommen leies ut helt eller delvis vil inntektene bli skattepliktige i aksjeselskapet.
Skal du ha pengene ut fra selskapet til deg personlig, vil inntektene skattlegges én gang til som utbytte - altså skjer det her en helt tilsiktet dobbeltbeskatning med en marginal skattesats på 48,16 prosent.
Utleieinntektene er skattepliktige fra første krone - her gjelder ingen unntaksregler. Den eneste gangen det kan være lønnsomt å eie utleieeiendom i AS, er dersom du leier ut så mange eiendommer at du anses som næringsdrivende. Da ville du uansett blitt bruttobeskattet som næringsdrivende med en marginalskattesats på 48/51 prosent avhengig av toppskattenivå.
Hvis du eier privat: Netto inntekt skattlegges flatt med 28 prosent. Det er også mulig å oppnå skattefrie inntekter ved utleie fra privat hånd.
Ved utleie av boligeiendom er utleie av mindre enn 50 prosent av boligen regnet etter utleieverdi skattefri når man bruker resten av boligen selv. Utleie av den ene delen av en tomannsbolig er skattefri når man bor i den andre delen selv.
Når det gjelder delvis utleie av fritidseiendom blir man først skattepliktig når utleieinntektene overstiger 10.000 kroner, og beskatningsgrunnlaget, som skattlegges med 28 prosent, er kun 85 prosent av de inntekter som overstiger de 10.000 kronene.
Konklusjon: Privat eie er mest lønnsomt skattemessig!
Egen bruk
Hvis AS eier: Bruker du en eiendom som et AS eier, anses du for å bruke et annet skattesubjekts eiendel. Dette er skattepliktig om du ikke betaler leie, eller betaler en underpris.
Det betyr at du skal skattlegges for verdien av bruken. Normalt vil dette skattlegges som utbytte, men jobber du i selskapet og ikke tar ut en markedslønn, kan det hende det blir snakk om lønnsbeskatning.
Verdsettelsen av skattepliktig fordel skjer til den verdi en utenforstående ville betalt for tilsvarende bruk (markedsverdi).
Hvis eiendommen ikke har noe med driften i AS'et å gjøre - du har for eksempel lagt eiendommen inn i et AS som for øvrig driver med tannlegevirksomhet, så kan selskapet risikere å bli utagsbeskattet for alle selskapets utgifter samt tapt avkastning.
Hvis du eier privat: Egen bruk av privateid eiendom er ikke skattepliktig.
Konklusjon: Privat eie er mest lønnsomt!
Salg
Hvis AS eier: Gevinst er alltid skattepliktig, og tap er alltid fradragsberettiget. Gevinsten blir skattlagt en gang til om du tar pengene ut til personlig bruk, som utbytte. Marginalskatten blir da 48,16 prosent, minus eventuelt skjermingsfradrag.
Hvis du eier privat: Gevinst ved salg er skattefri (tap ikke fradragsberettiget) dersom du oppfyller kravene til bo- og eiertid.
For boligeiendom er det et vilkår for skattefritt salg at du har eid boligen i minst ett år, og brukt den som egen bolig i minst ett av de siste to årene. For fritidseiendom må du ha eid eiendommen i minst fem år og brukt den som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte år i egen eiertid.
Konklusjon: Privat eie er mest lønnsomt!
Formuesskatten
Hvis AS eier: Et AS er ikke formuesskattepliktig, men du personlig skattlegges for verdien av aksjene. Den skattemessige verdien av eiendommen gjenspeiles i verdien på aksjene, så her er det fra 2008 ingenting å hente skattemessig på å ha eiendommen i et AS.
Hvis du eier privat: Ligningsverdien av eiendommen inngår i formuesskattegrunnlaget ditt. Ligningsverdien skal maksimalt være 30 prosent av eiendommens markedsverdi.
Konklusjon: Det er ingen forskjell på å eie i aksjeselskap eller å eie privat.
Abonnér
Tips noen
Skriv ut
Del på FacebookHva hvis privat hus med 4 boenheter leies ut til AS med rett til framleie ?
AS har underskudd på annen drift og et stykke før skatt inntrer der.
Er der krav til minstepris utleie fra eieren til AS. ?
Men om du har noen milliarder i formue, fisker reker på si, og har 0 i inntekt, da lønner det seg å eie familiehytta i et AS. Du betaler en symbolsk leie når du er på hytta og hytteselskapet går naturligvis i sollid minus. Holdingselskapet gir konsernbidrag til hytteselskapet. Holdingselskapet får mindre skatt - du har gratis hytte.
Hvis du har hus med lån kan du selge huset til as å få ut en skattefri gevinst, flytte over lånet på as. Betale leje når du bor der. Vedlikehold mm trekkes i as. Du kan realisere gevinsten - skattefri å fremdeles bo i huset å betale marknedsleje.
Til "if??" Jf. artikelen er det vanskelig å se hvordan dette er gunstig. Er du medlem hos oss, kan vi gjerne ta en diskusjon på telefonen.
Kjæra Therese Karoline du tar utg punkt i å KJØPE. Hvis en tar utg p i å selge egen bolig til eget as så får en jo pengene som ved salg, skattefritt men beh. huset. Hvis en ikke bruker huset best. kan en jo betale markn messig leie.. vedlikeh mm går på utgsiden .
Jeg tror ikke vi skal diskutere dette mer i dette forumet. Er du medlem, så ta som sagt kontak, så kan vi gjerne diskutere dette. Jeg ser fortsatt ikke at dette er spesielt gunstig - som en hovedregel.
Ikke noe regel foruten unntak.......
Rådet til "If??" bør først og fremst være å bestemme seg for hvilket språk han skal skrive.
Artikkelen sier ingenting om merverdiavgift, noe som kan være svært viktig ved vurderingen av om dette er lønnsomt eller ikke. Næringsmessig utleie av fritidseiendommer er avgiftspliktig med 8% utgående merverdiavgift, mens en har fradragsrett for oppføring og drift der avgiften normalt er 25%. Dette kan gjøre det svært lønnsomt avgiftsmessig å leie ut fritidseiendommen gjennom AS, selv om en må betale utgående merverdiavgift på egen leie og også høyere skatt på leieinntekter.
På forsiden nå:
Kan doble formuesskatten
SVs lederkandidat Heikki Holmås foreslår å gjøre livet tøffere for "eiendomsspekulanter" som eier flere boliger.
Slik har de funnet ut hvor mye du vil tjene
Skattedirektoratet har beregnet hvor mye du vil tjene i år, hvor mye gjeld du har, hvilken formue du har og hvor mye du betaler i renter.
Dette visste du neppe om BSU-sparing
Sparer du penger i BSU øker sjansen kraftig for å få et veldig hyggelig skatteoppgjør året etter.
Utydelig fra Skattedirektoratet
Er det riktig skatt eller høyest skatt som er målet for Skattedirektoratet, spør Rolf Lothe, advokatfullmektig i Skattebetalerforeningen.
Fjern arveavgiften, Jens!
Adm.dir. i Bedriftsforbundet Lars-Erik Sletner mener arveavgiften bør fjernes.
Kampen mot nullskattyterne
2012 er året da Skatteetaten skal gå nullskattyterne i sømmene. Skatt øst begynte tidlig.
Skal dette forstås slik at papirskattekortet som sådan blir borte ? Og skal man ikke lenger ha sty... (07.02.12 15:22)
Planen er at arbeidsgiverne skal få det elektroniske skattekortet direkte fra Skatteetaten, altså at... (06.02.12 11:24)
Revisor forlanger i dag at skattekort (på papir) er tilgjengelig for kontroll av riktig trekk - hva ... (06.02.12 11:21)
Ikke bare dét, men mange som er trygda, har ikke full koll på økonomien sin, så lager myndighetene g... (04.02.12 19:19)
Jeg er en av dem dette gjelder og oppdaget feilen logget meg inn og rettet skattekortet så biinntekt... (04.02.12 12:45)
Den nordiske skatteavtalen ble endret ved protokoll undertegnet 4. april 2008. Endringen innebærer ... (20.01.12 13:36)
Det er bare å innse - skatteetaten ser på skattebetalere som forbrytere inntil det motsatte er bev... (19.01.12 08:54)
Hva er forskjellen mellom skatteklasse 1 og 1E når vi er gift uten barn? Er det en av de to som gir ... (20.12.11 17:39)
Jeg kan skrive under på at rettssikkerheten for den jevne mann er en illusjon i skattesammenheng. Ma... (29.11.11 14:31)
Mest lest
