Boligen betyr mye for mange - også skattemessig.

Foto: Bo Mathisen

Høyt skattet bolig

Kenneth Kvalvik

Publisert: 07.04.2007 09:07

Av TROND OLSEN

Ligningsverdien for boliger, fritidshus og annen fast eiendom økte med hele 25 prosent fra inntektsåret 2005 til 2006. Ligningsverdien legges til grunn som formue i selvangivelsen post 4.3.

Ligger ligningsverdien på eiendommen vesentlig over takstnivået for sammenlignbare eiendommer ellers i kommunen, kan tillegget på 25 prosent reduseres eller falle bort.

Kan du kutte?
Merk at ligningsverdien for bolig og fritidseiendommer uansett ikke skal overstige 30 prosent av eiendommens markedsverdi.

Hvis du mener ligningsverdien er satt for høyt, må du i den forhåndsutfylte selvangivelsen foreta endringen i post 4.3. Begrunn hvorfor du endrer i post 5.0 «Tilleggsopplysninger».

Det kreves at markedsverdien dokumenteres ved takst eller skriftlig verdivurdering. Du har ikke rett til fradrag for kostnadene til slik takst. Taksten vedlegges selvangivelsen.

Hjemmekontor
Ansatte som har hjemmekontor i egen bolig, kan motta skattefri kontorgodtgjørelse fra arbeidsgiver. Det forutsettes at kontoret eksklusivt brukes i jobben.

Godtgjørelsen for hjemmekontor kunne tidligere fastsettes til en prosentsats av boligens ligningsverdi. Fra 2006 er dette redusert til et standardbeløp på 1.500 kroner per år.

Faktiske utgifter
I stedet for standardbeløpet kan godtgjørelsen fastsettes ut fra faktiske kostnader knyttet til hjemmekontoret.

Faktiske kostnader må sannsynliggjøres og de må bare gjelde hjemmekontordelen og ikke boligdelen av huset. Kostnader som ikke kan knyttes direkte til kontoret, fordeles i forhold til leieverdien for boligdel og hjemmekontoret.

Dette vil typisk være forsikring, kommunale avgifter og ytre vedlikehold.

Eksempel:
Samlet netto boarealer 150 kvm. Hjemmekontorer 7,5 kvm (5%). Utgifter: kommunale avgifter, ytre vedlikehold, strøm, villaforsikring: 40.000 kroner. Skattefri kontorgodtgjørelse: 5% av 40.000 kroner = 2.000 kroner. I lønns- og trekkoppgaven fra arbeidsgiver fremkommer skattefri godtgjørelse for hjemmekontor i kode 849, og trekk og avgiftspliktig overskudd i kode 199-A.

Boliger hvor leieinntektene er skattefrie omtales som fritakslignede boliger. Det gjelder for eksempel når du som eier har benyttet minst halvparten av boligen som egen bolig, regnet etter utleieverdien.

Skatt på leie
Hvis leieinntektene først er skattepliktige, skal boligen regnskapslignes. Du plikter dermed å levere skjema RF-1189 «Årsoppgjør for utleie mv. av fast eiendom».

I skjemaet føres inntekter og kostnader. Du skal føre opp alle utgifter som knytter seg til skattepliktig inntekt, for eksempel vedlikeholdskostnader, kommunale avgifter, forsikringspremier, festeavgifter og eiendomsskatt.

Hvis kostnadene ikke kan sies å vedrøre en bestemt del av boligen, for eksempel ved ytre vedlikehold av hele boligen, skal kostnadene fordeles forholdsmessig etter utleieverdien av henholdsvis den delen av boligen som er utleid og den delen som du bebor.

Møblert utleie
Ved møblert utleie føres hele leien opp som inntekt, og det gis fradrag for møblene gjennom avskrivninger. Saldoavskrivningssatsen er 20 prosent av kostpris. Saldoskjema RF-1084 må benyttes.

I stedet for vedlikeholdsfradrag eller avskrivningsfradrag på møbler og utstyr, kan fradraget skjønnsmessig settes til 15 prosent av brutto husleieinntekt, så fremt leilighetene er fullstendig møblerte, utleieperioden er på inntil tre år, og du selv bruker innboet før og etter utleieperioden.

I selvangivelsen
Fremgår det av skjemaet RF-1189 at du har større inntekter enn kostnader, skal differansen (nettoinntekten) inntektsføres i selvangivelsen post 2.8.2.

Har du høyere kostnader, oppstår det et underskudd som føres til fradrag i post 3.3.12.

Næringsutleie
På grunn av skattereformen kan det være av stor betydning om utleien av leiligheter eller forretningsbygg anses som kapitalinntekt eller næringsinntekt. Du finner mer om grensedragningen på Skatt.no og i Skattebetaleren nr. 1-2007.

Hvis du for første gang anses som næringsdrivende på grunn av utleie av fast eiendom, er det viktig å merke at du skal levere den selvangivelsen som er mottatt.

Har du mottatt forhåndsutfylt selvangivelse, skal den leveres sammen med pliktig vedlegg som næringsoppgave 1 og personinntektsskjema. Skjema RF-1189 skal altså ikke benyttes.

For øvrig er det de samme inntektene og fradragene som skal føres i næringsoppgaven. Netto næringsinntekt føres i post 2.7 og positiv beregnet personinntekt føres i post 1.6.

Hvis næringsvirksomheten går med underskudd, føres årets underskudd i post 3.2.19.

Skatt på salget
Hvis du har solgt bolig eller hytte, er det viktig at du beregner skattepliktig gevinst eller fradragsberettiget tap korrekt i selvangivelsen.

Men sjekk først om salgsgevinsten er skattefri på grunn av egen bo- og eiertid.

Gevinst ved salg av bolig er skattefri når du har eid eiendommen i mer enn ett år og brukt den som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salg.

For fritidseiendommer er gevinsten skattefri når du har eid eiendommen i mer enn fem år og har brukt den som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte år før salget.

Skjer salget uten at bo- og eierkravet er oppfylt, er gevinsten skattepliktig og tapet fradragsberettiget.

Få med fradragene
Dersom gevinsten er skattepliktig, kan du redusere gevinsten eller øke tapet ved å få med alle fradragene.

Omkostningene i forbindelse med kjøp og salg er fradragsberettiget, og du kan derfor trekke fra for eksempel meglerhonorarer, annonser, takst, tinglysingsgebyr og dokumentavgift.

Også påkostninger som er gjort i eiertiden kan redusere gevinsten eller øke tapsfradraget. Som påkostning regnes blant annet tilbygg, modernisering og endring av eiendommen.

Har du på fritiden utført arbeid på egen bolig som regnes som påkostning, kan verdien av eget arbeid (og venners arbeid) legges til kostprisen.

I selvangivelsen
Gevinst ved salg av bolig eller hytte skal føres i selvangivelsen post 2.8.4. Tap skal føres i post 3.3.6.

Selve gevinst- eller tapsberegningen må føres i post 5.0. Tilleggsopplysninger, eller i eget vedlegg til selvangivelsen.

Husk at gevinst eller tap fastsettes i eiendomskommunen. Hvis hytta eller boligen ligger utenfor bostedskommunen, må du også sende kopi av selvangivelsen og eventuelt vedlegg til ligningskontoret i eiendomskommunen.

Du plikter ikke å opplyse om skattefri gevinst, men det er fornuftig å opplyse om salget i post 5.0 Tilleggsopplysninger, eller på eget ark.

Hvis du er usikker på om gevinsten er skattepliktig, kan du unnlate å føre opp gevinsten i post 2.8.4, men da må du gi tilstrekkelige opplysninger som er nødvendige for at ligningskontoret skal kunne ta stilling til skatteplikten.