28 ELLER 51 PROSENT?: Det er viktig å være klar over hva som skal til før du må betale over 51 prosent skatt på salget av en bolig, skriver Gry Nilsen.

Foto: Bo Mathisen

Bygge for å selge

Klassifisering av en inntekt som enten kapitalinntekt eller næringsinntekt (personinntekt) avgjør om skattesatsen er 28 prosent eller opp til 51 prosent. Inntekter som først og fremst er en avkastning av kapital eller skyldes en generell verdistigning i markedet beskattes med 28 prosent. Er det en aktiv innsats som har påvirket inntekten, må det betales trygdeavgift og toppskatt i tillegg. Det har ikke noen betydning om man selv gjør jobben, eller bruker hjelp, så lenge arbeidet som utføres kan tilordnes en selv.

Spørsmålet dukker ofte opp i forbindelse med utleie av fast eiendom. Ved omfattende utleie må eier betale bruttoskatter av leieinntekten. Av og til kan høy skattesats også bli aktuelt i forbindelse med skattepliktig salg av leiligheter eller hytter. I disse sakene går det et viktig skille mellom det å selge en bolig man selv har kjøpt ferdig oppført, og det å selv sette opp et hus eller hytte, som så selges.

Normalsituasjonen

Selger man en eksisterende, ferdig oppført, bolig eller fritidsbolig, skal gevinsten normalt beskattes som kapitalinntekt. Det gjelder selv om man selger flere leiligheter. Gevinsten anses da vanligvis først og fremst å være et resultat av verdistigning i markedet, ikke arbeidsinnsats.

I en sak fra 2007 hadde et aksjeselskap ført opp til sammen 11 leiligheter. Tre aksjonærer ønsket å overta noen av leilighetene fra aksjeselskapet, og deretter selge dem på markedet. Hver og en av dem ville selge 3 eller 4 leiligheter. Skattemyndighetene betraktet gevinsten på deres hånd som kapitalinntekt, altså at gevinsten primært skyldtes prisstigning i markedet. Den verdiskapningen som skyldtes selve byggingen av leilighetene hadde skjedd i selskapet, og berørte ikke aksjonærene personlig.

Med tanke på salg

Noe annet er det om man selv er den som bygger. I skatteetatens egen håndbok, Lignings-ABC 2009, heter det:

"Prosjektering og oppføring av ett eller flere bygg for egen regning og risiko med tanke på videresalg vil ofte medføre aktivitet av et slikt omfang og varighet at kravet til virksomhet er oppfylt."

I en bindende forhåndsuttalelse publisert i vår ble et boligsameie ansett å drive virksomhet i forbindelse med prosjektering, bygging og salg av tre leiligheter. Sameiet, som sto ferdig i 1984, besto av 23 boenheter. Bygget hadde behov for omfattende rehabiliteringsarbeider, blant annet måtte alle terrasser skiftes ut og diverse vann- og betongskader utbedres, samt at heis og garasjeporter måtte skiftes ut. Sameiet hadde liten egenkapital, og for å finansiere rehabiliteringen vurdererte sameiet å bygge og selge tre leiligheter oppe på taket av bygget.

Sameierne mente at man måtte se hen til den grense som i ligningspraksis gjelder ved utleie, hvor utleie av fire boligenheter anses som kapitalinntekt, mens utleie av fem enheter eller mer betraktes som næringsinntekt. Skattemyndighetene var ikke enig at man kunne bruke samme vurdering ved salg, og skriver: "Samlet sett vil den etter direktoratets syn i betydelig grad måtte forventes å overstige vanlig aktivitetsnivå knyttet til utleie av fast eiendom i den størrelsesorden som er skissert over."

I en dom av juli i år ble gevinst etter oppføring av kun en hytte betraktet som næring. Men her var forholdene i saken spesielle.

Saken gjaldt en mann som i september 2004 arvet en tomt i et populært hytteområde i Telemark. I desember samme år undertegnet han en avtale om levering og oppføring av hytte på denne tomta. Han var daglig leder i et entrepenørselskap, og fikk gjennom denne jobben rabatter ved innkjøp av byggematerialer og lignende. Dessuten hadde solgt en annen hytte måneden før. Agder lagmannsrett kom til at gevinsten skulle anses som næringsinntekt. Begrunnelsen var at en stor del av gevinsten skyldtes hans arbeid, ikke verdistigning i markedet.

Om næringsvirksomhet

Retts- og ligningspraksis har lagt til grunn at næring er en vedvarende aktivitet som drives for egen regning og som er egnet til å gå med overskudd. Det er fire hovedvilkår som må være oppfylt for at en virksomhet skal regnes som næring. Virksomheten må:

• drives for utøverens egen regning og risiko,
• ha en viss varighet og omfang,
• være egnet til å gi økonomisk overskudd,
• innebære aktivitet; det er ikke noe krav at eieren av virksomheten selv deltar aktivt i driften for at den skal anses som næringsvirksomhet.

Det er det siste kriteriet, aktivitet, som avgjør om inntekt er en (passiv) kapitalinntekt eller næringsinntekt.

Kapitalinntekt beskattes som alminnelig inntekt, med 28 prosent flat skatt.
Næringsinntekt beskattes i tillegg som personinntekt, som er grunnlaget for bruttoskattene, altså trygdeavgift (11 prsoent) og toppskatt (9 eller 12 prosent), til sammen inntil 51 prosent.

Innlegget er også publisert i Dagens Næringsliv 28.september 2009.